近年來，我縣房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，拉動了經(jīng)濟(jì)增長，提高了人居質(zhì)量，提升了縣城品位，成為縣域最有活力、最具影響力和從業(yè)人員最多的支柱產(chǎn)業(yè)。隨著我縣經(jīng)濟(jì)持續(xù)、高速、健康增長的良好態(tài)勢，獨(dú)有的人文和生態(tài)優(yōu)勢，正在釋放出其拉動洛南經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)u趨活躍的巨大潛能。以融入關(guān)中--天水經(jīng)濟(jì)區(qū)為契機(jī)，大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，對于提高我縣的城市化率，提升縣城城市品位，促進(jìn)洛南經(jīng)濟(jì)社會率先突破發(fā)展具有十分重要的意義。隨著城鎮(zhèn)住房制度改革的深入推進(jìn)，城鎮(zhèn)職工住房的商品化、社會化進(jìn)程、商品房建設(shè)步伐明顯加快，住房消費(fèi)走上了市場化道路。房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)中帶動性較強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)，它涉及并影響到建材、輕工、電子等五十余種行業(yè)的發(fā)展，關(guān)系到廣大老百姓的“安居樂業(yè)”，關(guān)系到地方政府的財(cái)政收入以及社會的和諧與穩(wěn)定。房地產(chǎn)業(yè)作為一個重要支柱產(chǎn)業(yè)，它已成為反映縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“晴雨表”，在我縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的作用也是十分突出的。房地產(chǎn)開發(fā)投資作為一個新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，已成為我縣投資增長的重要因素，成為財(cái)政增收的重要來源。根據(jù)縣政府主要領(lǐng)導(dǎo)指示，近期我們對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況進(jìn)行了調(diào)研，并依據(jù)發(fā)展實(shí)際和存在的問題，提出相關(guān)對策和建議，供參考。

一、發(fā)展現(xiàn)狀與特點(diǎn)

多年來，由于我縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展滯后，房地產(chǎn)業(yè)起步較晚。1998年實(shí)施住房制度改革后，我縣房地產(chǎn)業(yè)逐步啟動；特別是2002年商洛撤地設(shè)市以來，我縣房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入快速發(fā)展的新階段。目前在我縣從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)共有10家，其中具有二級開發(fā)資質(zhì)1 家、三級開發(fā)資質(zhì)9家，注冊資本10917萬元。近三年以來，累計(jì)完成投資3.13億元，分別在縣城西石嘴大橋南側(cè)、尤河橋東側(cè)、縣交警大隊(duì)南側(cè)、原縣紙廠、酒廠、面粉廠、原縣掛面廠等處建成商品住宅小區(qū)（包括頭雁新城廉租住房小區(qū)）11個，住房17.4萬平方米、1450套，加上城區(qū)原有住房，城鎮(zhèn)居民人均住房面積達(dá)到23平方米，城市面貌和居民住房條件得到較大改善，有力拉動了縣域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。概括地講，主要呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：

（一）開發(fā)規(guī)模逐年擴(kuò)大。2007年以來，在縣委、縣政府的大力推動下，我縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展較快。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，2007--2009年市區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的3年間，表現(xiàn)為快速上升的良好態(tài)勢，投資規(guī)模、開發(fā)面積、竣工面積每年以16%、20%和25%的速度遞增，住房供應(yīng)量大幅提升，住房保障水平穩(wěn)步提高。如表所示：

                           2007—2009年我縣房地產(chǎn)開發(fā)情況統(tǒng)計(jì)表

                                                                                         單位：萬平方米 / 套 / 萬元

（二）存量市場依然不足。調(diào)查表明，截至2009年12月底，城鎮(zhèn)居民成套住房總量累計(jì)達(dá)到427.8萬平方米、35650套（含已售公房、集資房和住宅小區(qū)房及居民自建房），但是相對于居民日益增長的住房需求，存量依然不足，供需矛盾突出。據(jù)統(tǒng)計(jì)調(diào)查，目前城鎮(zhèn)居住總?cè)丝?8.6萬人，按城鎮(zhèn)居民(含農(nóng)民)平均 3.5人一套住房量計(jì)算，共需成套住房5.31萬套。剔除存量住房、自建房和在建住房，缺口達(dá)2.41萬套。目前城區(qū)成套住房擁有率僅30%左右，人均住房面積低于全國、全省平均水平。

（三）市場增量相對緩慢。按照“十一五”住房建設(shè)年度計(jì)劃，2009年度應(yīng)建各類住房面積25萬平方米、2083套，總投資4.5億元，但實(shí)際列入年度開發(fā)計(jì)劃只有15萬平方米、完成投資2.7億元。至 12月底，實(shí)際開工面積9萬平方米，竣工7.5萬平方米、625套，完成投資1.35億元。目前在建5個住宅小區(qū)（含保障性住房）施工面積10.5萬平方米、875套，年底前均不能竣工。按住房建設(shè)規(guī)劃進(jìn)度要求，開發(fā)總量不足，投資規(guī)模、建設(shè)進(jìn)度趨緩。

（四）房產(chǎn)價格增長過快。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和居民收入的提高，以及市場供應(yīng)不足、原材料價格上漲等多種因素影響，商品房價格持續(xù)上漲。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前城區(qū)普通商品房銷售價多層1800元/平方米，比2002年上漲近2倍；高層已達(dá)2400元/平方米，最高 3200元/平方米。盡管與本省其他地市相比房價較低，但相對于居民收入水平，房價收入比偏高，住房消費(fèi)壓力大，已超出城鎮(zhèn)居民承受能力。

（五）市場需求量大，但人們購買力偏低，開發(fā)商盲目開發(fā)，大量商品房滯銷。由于存量大，增量過快，以及房價持續(xù)上漲帶來的消費(fèi)壓力，提前了人們的購房預(yù)期。但目前住房市場開發(fā)數(shù)量過大，空置率高，住宅銷售市場持續(xù)疲軟。今年以來，城區(qū)新開工及已完成的天之驕子小區(qū)、福景苑小區(qū)等幾個樓盤預(yù)售，銷售遲緩，沒有出現(xiàn)火爆銷售情況，與開發(fā)前的預(yù)期情況不協(xié)調(diào)。

二、 存在問題及原因：

近年來，盡管房地產(chǎn)業(yè)保持了快速發(fā)展的良好態(tài)勢，但是市場發(fā)育不足，房地產(chǎn)業(yè)總體處于不健康發(fā)展階段。目前住房市場供需矛盾依然突出，發(fā)展中存在的問題，需引起高度重視。

（一）發(fā)展規(guī)模與城市化、工業(yè)化進(jìn)程不相適應(yīng)?！妒晃遄》拷ㄔO(shè)規(guī)劃》確定，2007-2012年應(yīng)建各類住房50萬平方米，完成投資9億元，但截止2009年12月底，實(shí)際開發(fā)面積25萬平方米，竣工面積15萬平方米，完成投資2.7億元，分別僅占計(jì)劃的65%、52%和70%。隨著工業(yè)化、城市化進(jìn)程的加快，城區(qū)人口將急劇增加。據(jù)統(tǒng)計(jì)預(yù)測，2009年底市區(qū)總?cè)丝谶_(dá)18.3萬人，至2012年將達(dá)21萬人，必將對住房市場提出新的要求，按照目前的發(fā)展速度和規(guī)模，遠(yuǎn)遠(yuǎn)適應(yīng)不了未來撤縣設(shè)市發(fā)展目標(biāo)需要。

（二）城市總體規(guī)劃和住房建設(shè)規(guī)劃相對滯后。隨著我縣融入關(guān)中-天水經(jīng)濟(jì)區(qū)，為加快城市化率，城鎮(zhèn)總體規(guī)劃和住房建設(shè)規(guī)劃已不適應(yīng)新的發(fā)展需要，規(guī)劃布局不合理、功能分區(qū)不明、新舊城區(qū)發(fā)展不平衡的問題日顯突出。片區(qū)詳細(xì)規(guī)劃覆蓋率低，往往是因建設(shè)需要再行規(guī)劃，缺乏前瞻性、科學(xué)性和嚴(yán)肅性。目前商品房開發(fā)多以多層為主，高層住宅較少，容積率不高，土地資源利用率較低。部分區(qū)域由于規(guī)劃滯后、控制不力，導(dǎo)致私人違規(guī)建設(shè)散亂不堪，嚴(yán)重影響城市形象和長遠(yuǎn)發(fā)展。

（三）保障性住房占比例小，市場供應(yīng)不足。目前只建成廉租住房一處8700平方米、158套，遠(yuǎn)不能滿足我縣城鎮(zhèn)中低收入家庭住房需要。在經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)上，我縣至今仍然是空白。城區(qū)機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位干部職工及基層干部職工住房困難且購買力低下者，仍然沒有合適的選擇。加快經(jīng)濟(jì)適用住房規(guī)劃及建設(shè)步伐，是當(dāng)前迫在眉睫的任務(wù)。

（四）房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)梯次結(jié)構(gòu)、戶型結(jié)構(gòu)不合理。房地產(chǎn)開發(fā)主要集中在住房領(lǐng)域，商業(yè)用房開發(fā)明顯不足，開發(fā)結(jié)構(gòu)失衡，不利于帶動第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展。在商品房開發(fā)中，多以大戶型為主，中小戶型、中低價位的普通商品房偏少，難以滿足不同層次的住房需求。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前城區(qū)10處商品房開發(fā)小區(qū)中，90平方米以下的戶型只有12124平方米、160套，占已建成商品住宅套數(shù)的7.68%，且呈現(xiàn)供不應(yīng)求的局面。居民“買漲不買落”的消費(fèi)心理是目前商品住房銷售疲軟的重要原因。

  （五）物業(yè)管理服務(wù)跟不上、配套設(shè)施不完善。戶型不合理，大戶型多，與期待購房對象的實(shí)際購買力存在一定偏差，對銷售率影響最大；二是沒有正規(guī)的物業(yè)管理公司，小區(qū)物業(yè)服務(wù)、供氣、供暖等配套設(shè)施不完善。

（六）土地供應(yīng)不足，出讓價格過高。由于洛南縣城區(qū)可連片利用土地短缺，集中供地困難，國有企業(yè)閑置土地稀少，大量商品房開發(fā)處于分散型建設(shè)狀態(tài)，公共設(shè)施難以配套，資源綜合利用效率不高，房產(chǎn)開發(fā)區(qū)域性結(jié)構(gòu)矛盾較為突出。同時，土地出讓價格偏高，一般每畝50萬元左右。過高的地價一方面導(dǎo)致房價上升，中低收入階層難以承受，另一方面使開發(fā)商利潤空間縮小，難以吸引外商投資。另外，個別企業(yè)囤積土地、占而不建、故意延緩開發(fā)進(jìn)度，尚未形成實(shí)際供應(yīng)，一定程度影響了房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。

（七）房地產(chǎn)市場管理不規(guī)范，抗風(fēng)險能力較差。一是房地產(chǎn)行政管理部門—縣房管所的設(shè)置、編制及管理職能已經(jīng)與當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展不相適應(yīng)，無法利用國家房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)政策法規(guī)實(shí)施對房地產(chǎn)業(yè)的正常調(diào)控及管理，使其走向健康的發(fā)展道路。目前我省除商洛市以外，周邊其他各市縣均已由原房管所改為房地產(chǎn)管理局，我市的商州區(qū)房管所也已并入商洛市房管局，對商洛市城區(qū)房地產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)、調(diào)控職能進(jìn)一步增加；二是目前在城區(qū)從事開發(fā)的10家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，具有三級以上資質(zhì)的5家，僅占總數(shù)的50%。由于行業(yè)利潤相對較高而進(jìn)入的門檻較低，受利益驅(qū)動，眾多企業(yè)、私人企業(yè)主競相涌入房地產(chǎn)領(lǐng)域，以少量資金注冊成立企業(yè)，通過各種方式獲得土地，再以土地抵押貸款、建筑企業(yè)墊資、預(yù)售等方式獲取資金，一旦資金鏈斷裂或惡意抽逃資金，將會引發(fā)嚴(yán)重后果；三是由于房屋銷售價格放開以后，開發(fā)企業(yè)追求最大利益，存在銷售價格過高，房屋銷售方案不透明，銷售承諾不落實(shí)等問題，甚至個別開發(fā)企業(yè)還存在提高房屋建筑容積率，工程質(zhì)量差等問題，給購房者造成了購房如受騙的感覺。需要建設(shè)主管部門加大房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量管理，從開發(fā)項(xiàng)目審批、放線、質(zhì)量驗(yàn)收、售后管理等環(huán)節(jié)進(jìn)行跟蹤監(jiān)督管理，確保開發(fā)項(xiàng)目符合城市規(guī)劃，房屋質(zhì)量符合國家標(biāo)準(zhǔn)，售后管理落實(shí)到位。

三、房地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展思路與措施

大力培育和發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，事關(guān)城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和居民住房條件的改善。針對存在的問題，必須以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，把房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展作為保障和改善民生、拉動經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要舉措來抓。圍繞實(shí)現(xiàn)洛南經(jīng)濟(jì)社會率先突破發(fā)展及撤縣建市的宏偉目標(biāo)，加強(qiáng)宏觀指導(dǎo)，完善發(fā)展規(guī)劃，落實(shí)調(diào)控措施，確保市場供需大體平衡，城鎮(zhèn)居民住房得到有效保障，城市化率及縣城品位得到進(jìn)一步提升。

（一）加強(qiáng)房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控。認(rèn)真貫徹《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》，堅(jiān)持政府調(diào)控與市場調(diào)節(jié)相結(jié)合的原則，推動房地產(chǎn)業(yè)快速健康發(fā)展。一要規(guī)范管理機(jī)構(gòu)、健全管理機(jī)能。目前的房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)與當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展的市場情況不相匹配，已經(jīng)不能發(fā)揮其監(jiān)督管理和指導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，必須通過機(jī)構(gòu)改革，使之與今后房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展相協(xié)調(diào)、相適應(yīng)。二要合理調(diào)控開發(fā)規(guī)模。緊密結(jié)合提高縣城城市化率的發(fā)展實(shí)際，在深入分析研究市場需求的基礎(chǔ)上，積極調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)，合理確定開發(fā)規(guī)模，落實(shí)相關(guān)優(yōu)惠政策，引導(dǎo)企業(yè)實(shí)施規(guī)模開展、梯度開發(fā)，確保房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)合理，供應(yīng)充足，商業(yè)價值大幅提升，對經(jīng)濟(jì)增長的拉動作用明顯增強(qiáng)。三要完善土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)。結(jié)合城市總體規(guī)劃和住房建設(shè)規(guī)劃，及時調(diào)整住房土地供應(yīng)計(jì)劃，加強(qiáng)土地有形市場建設(shè)，完善土地收儲制度，盤活存量用地，以控制用地結(jié)構(gòu)調(diào)控開發(fā)結(jié)構(gòu)，調(diào)整供地類型引導(dǎo)集約用地，嚴(yán)格控制土地總量供給，保證房地產(chǎn)用地需求。四要健全市場調(diào)控機(jī)制。充分發(fā)揮稅收金融對房地產(chǎn)市場的調(diào)控作用，落實(shí)國家擴(kuò)大內(nèi)需房地產(chǎn)金融稅收優(yōu)惠政策，提高投資性購房門檻，抑制投機(jī)性炒房行為。加強(qiáng)銀企合作，建立房地產(chǎn)與金融信息共享機(jī)制，加強(qiáng)市場預(yù)警監(jiān)測，防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險。

（二）制定房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃。把房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展納入經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展總體規(guī)劃，作為保障和改善民生、推動經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)來抓。圍繞經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展目標(biāo)的總體建設(shè)布局，制定城區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，落實(shí)建設(shè)項(xiàng)目和年度計(jì)劃，確保房地產(chǎn)業(yè)有序推進(jìn)。健全房地產(chǎn)開發(fā)投資機(jī)制，引導(dǎo)外來企業(yè)和資本投資開發(fā)，不斷提高房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率。結(jié)合修編全縣總體規(guī)劃，盡快制定“十二五”住房建設(shè)規(guī)劃，調(diào)整和優(yōu)化全縣城鎮(zhèn)住房建設(shè)功能布局，拓展房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間。健全和完善住房建設(shè)片區(qū)詳細(xì)規(guī)劃，加強(qiáng)規(guī)劃控制，維護(hù)規(guī)劃的嚴(yán)肅性和權(quán)威性，為打造最佳人居環(huán)境、改善居民住房條件、提升洛南的形象提供有效保障。

（三）優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)梯次結(jié)構(gòu)。一是完善房產(chǎn)開發(fā)布局結(jié)構(gòu)。以保障性住房建設(shè)為重點(diǎn)，加快經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房和普通商品住房建設(shè)步伐，適時規(guī)劃建設(shè)一批現(xiàn)代化高層住宅小區(qū)，完善服務(wù)功能，提升城區(qū)住宅檔次和現(xiàn)代化水準(zhǔn)，努力構(gòu)建相互促進(jìn)、互為補(bǔ)充的住房供應(yīng)體系，滿足不同層次住房需求。二是控制住房建設(shè)戶型結(jié)構(gòu)。認(rèn)真落實(shí)國家關(guān)于“90平方米以下商品房面積所占比重必須達(dá)到總面積的70%以上”的規(guī)定，把小戶型開發(fā)作為房地產(chǎn)開發(fā)審批和土地出讓的前置條件，控制普通商品房開發(fā)套型面積和價格，保持中低價位住房市場適度供應(yīng)量。堅(jiān)持租售并舉原則，引導(dǎo)城鎮(zhèn)居民樹立差異化、多形式梯度住房消費(fèi)觀念，采取先小后大、先租后買等形式解決住房問題，確保居者有其屋。三是調(diào)整房產(chǎn)開發(fā)投資結(jié)構(gòu)。制定房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)優(yōu)惠政策，鼓勵和引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擴(kuò)大投資領(lǐng)域，圍繞城市建設(shè)和服務(wù)業(yè)發(fā)展需要，主動投資商場、賓館、酒店等商業(yè)用房開發(fā)，帶動第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展。四是引導(dǎo)、扶植物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，提高物業(yè)管理水平及服務(wù)質(zhì)量。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會的進(jìn)步，城市規(guī)模不斷擴(kuò)大，居民住宅小區(qū)越建越多，物業(yè)管理已經(jīng)成為一個發(fā)展?jié)摿薮?，面臨問題很多，倍受社會關(guān)注，急需規(guī)范完善物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)。從全縣物業(yè)管理總體現(xiàn)狀看，作為一個新興的管理服務(wù)業(yè)，目前尚處于起步階段。實(shí)行物業(yè)管理的住宅小區(qū)少、規(guī)模小、住戶少。物業(yè)管理機(jī)構(gòu)少、人員力量弱，管理水平低，經(jīng)濟(jì)效益差，難以適應(yīng)社會發(fā)展需要。

（五）確保房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)。加強(qiáng)城鎮(zhèn)土地供應(yīng)和開發(fā)利用的規(guī)劃管理，嚴(yán)格執(zhí)行國家土地管理政策，對囤積土地、供而未用、批而未建的土地，閑置達(dá)兩年的堅(jiān)決無償收回，確保批準(zhǔn)用地及時開工。整合關(guān)閉破產(chǎn)企業(yè)閑置土地資源，統(tǒng)一規(guī)劃，規(guī)模開發(fā)，提升檔次。加強(qiáng)土地有形市場建設(shè)，規(guī)范完善土地收購儲備制度，抓好存量土地的收儲和城中村改造工作，加快規(guī)劃區(qū)農(nóng)用地征收征用，嚴(yán)格控制市區(qū)宅基地審批，提高土地利用效益。對城中村改造的土地出讓，在優(yōu)先落實(shí)居民安置的前提下，可適當(dāng)降低土地出讓金、減免相關(guān)費(fèi)用，吸引更多企業(yè)投資，推動改造工作的順利實(shí)施。

（六）強(qiáng)化房地產(chǎn)市場監(jiān)管。加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的監(jiān)督管理，規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)市場行為。一是把好市場主體準(zhǔn)入關(guān)。嚴(yán)格按照《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》和企業(yè)登記管理有關(guān)規(guī)定，加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的審核登記，對不符合條件的，一律不予登記注冊，對未取得營業(yè)執(zhí)照或者超范圍從事經(jīng)營活動的，要予以嚴(yán)肅查處。二是整頓虛假銷售行為。加強(qiáng)對房地產(chǎn)銷售廣告的重點(diǎn)監(jiān)測，對未辦理國有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓手續(xù)而擅自開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，未辦理房地產(chǎn)開發(fā)手續(xù)或手續(xù)不全的、工程質(zhì)量驗(yàn)收不合格、權(quán)屬有爭議的項(xiàng)目，以及未取得商品房預(yù)售許可證的項(xiàng)目，禁止非法銷售。加強(qiáng)對房地產(chǎn)合同的行政監(jiān)管，監(jiān)督房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)按照約定的期限、面積和質(zhì)量履行合同，減少和防止商品房買賣爭議的發(fā)生，進(jìn)一步規(guī)范市場行為，維護(hù)消費(fèi)者利益。三是嚴(yán)肅查處違法違規(guī)行為。加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)審查，嚴(yán)厲打擊無資質(zhì)開發(fā)、違章違規(guī)開發(fā)、非法轉(zhuǎn)包開發(fā)行為。對開發(fā)企業(yè)囤積土地、故意延緩開發(fā)進(jìn)度、抽逃注冊資本和項(xiàng)目資金、未取得施工許可證擅自施工、擅自變更規(guī)劃內(nèi)容，以及虛假出資、騙取貸款等違規(guī)行為，予以嚴(yán)肅查處，取消其開發(fā)資格，不斷優(yōu)化發(fā)展環(huán)境，推動房地產(chǎn)業(yè)健康快速發(fā)展。

（七）成立二手房交易管理大廳。近年來，全國各地房地產(chǎn)行業(yè)蓬勃發(fā)展的同時，二手房交易市場表現(xiàn)的更是如火如荼。我縣由于經(jīng)濟(jì)情況相對落后，表現(xiàn)更是突出。從統(tǒng)計(jì)情況看，連續(xù)幾年二手房交易平均每年達(dá)662戶（套），面積94215m2，占累計(jì)建成的住宅套數(shù)的31.8%。年交易額達(dá)1.5億元，財(cái)政契稅平均按 1.5%計(jì)算，應(yīng)征收財(cái)政契稅572.5萬元。由于缺乏有力的監(jiān)管，造成二手房市場大量應(yīng)收財(cái)稅流失。成立二手房交易管理大廳，完善房地產(chǎn)服務(wù)中介體系，對于促進(jìn)住房二級市場的發(fā)展，保持住房市場的良性流通，具有相當(dāng)重要的意義。就現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀而言，二手房仍然是中低收入人群置業(yè)的首選，放寬二手房交易政策對滿足中低收入人群的購房可以起到積極的作用。只有不斷的清除政策性障礙，建立健全規(guī)范完善的房地產(chǎn)中介服務(wù)體系，促進(jìn)信息透明，才能擴(kuò)大市場范圍，繁榮交易市場。

（八）減輕購房壓力，提高購房支付能力。對符合條件的第二套普通自住房購買者，比照執(zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策；對住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅，按不同年限實(shí)行有區(qū)別的稅收減免政策；促進(jìn)普通商品住房消費(fèi)和供給，加大對中小套型、中低價位普通商品房建設(shè)的信貸支持。

（九）加快落實(shí)和完善保障性住房建設(shè)的政策措施。中央計(jì)劃用3年時間加大對廉租房建設(shè)和棚戶區(qū)改造的投資支持力度，適當(dāng)提高中西部地區(qū)補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)，用于補(bǔ)助廉租房建設(shè)。我縣應(yīng)以此為契機(jī)，爭取項(xiàng)目及資金、爭取政策，力爭用三年到五年時間，解決城市低收入住房困難家庭和棚戶區(qū)居民的住房問題。把部分住房公積金閑置資金用于經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，用以解決城區(qū)機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位干部及基層干部職工住房困難問題。

（十）加快發(fā)展二手房市場和住房租賃市場。鼓勵引導(dǎo)我縣因地制宜穩(wěn)定和發(fā)展房地產(chǎn)市場，加強(qiáng)住房市場分類管理。繼續(xù)整頓房地產(chǎn)市場秩序，規(guī)范交易行為。

（十一）幫助進(jìn)城農(nóng)民工解決住房困難問題。擴(kuò)大農(nóng)村危房改造試點(diǎn)范圍。深化城鎮(zhèn)住房制度改革，滿足居民多層次住房需求，努力實(shí)現(xiàn)“住有所居”的目標(biāo)。

四、對房地產(chǎn)開發(fā)的優(yōu)惠政策

（一）經(jīng)營性用地出讓實(shí)行凈地掛牌，契稅由取得土地的單位繳納。

（二）國土部門可根據(jù)繳納的土地出讓金比例，辦理相應(yīng)的土地手續(xù)。凡約定為凈地出讓的，必須是先拆后供地或在規(guī)定期限內(nèi)達(dá)到“三通一平”標(biāo)準(zhǔn)，不具備條件的土地不得上市交易。

（三）在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)時，本著“誰受益，誰服務(wù)”的原則，供水、供電、供氣、供暖、廣電、郵電、通訊、電信部門必須將水網(wǎng)、電網(wǎng)等各種管網(wǎng)及通訊網(wǎng)絡(luò)設(shè)施統(tǒng)一鋪設(shè)至項(xiàng)目紅線，并預(yù)留接口。

（四）優(yōu)惠征收各種規(guī)費(fèi)：所有房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的行政規(guī)費(fèi)，可延緩至商品房預(yù)（銷）售許可證前繳納。開發(fā)商在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中所涉及到的營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加、企業(yè)所得稅、土地增值稅、印花及水利基金，按國家現(xiàn)行稅收政策的有關(guān)規(guī)定征收，但考慮到開發(fā)商的利益，企業(yè)所得稅由縣財(cái)政按地方所得部分的50%獎勵開發(fā)商；環(huán)保評估費(fèi)、施工期間排污費(fèi)均按國家規(guī)定最低標(biāo)準(zhǔn)收取；房屋拆遷管理費(fèi)按房屋拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)用的最低標(biāo)準(zhǔn)收??；免收園林綠化和異地綠化費(fèi)；免收建筑垃圾處理費(fèi)；質(zhì)檢費(fèi)按國家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的最低限度收??；招投標(biāo)管理費(fèi)、定額測定費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)最低限額收取；開發(fā)施工現(xiàn)場退讓道路紅線部分免收臨時占地占道路費(fèi)，其他臨時占地占道費(fèi)按收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的50％優(yōu)惠；人防易地建設(shè)費(fèi)按規(guī)定全額收取，但是對一次性開發(fā)建筑面積達(dá)2萬平方米以上的給予優(yōu)惠30％；環(huán)衛(wèi)設(shè)施有償使用費(fèi)按收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的50％優(yōu)惠；水資源管理費(fèi)按收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的50％優(yōu)惠。

著力營造和優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的外部環(huán)境。一是在土地出讓方面盡可能多推出熟地。據(jù)房地產(chǎn)商反映，目前我縣出讓的土地以生地為主，開發(fā)商購得土地后，除了自己清土、建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施外，往往還會因?yàn)檎鞯?、拆遷等問題與居民或周邊村民發(fā)生糾紛，造成不必要的麻煩。應(yīng)當(dāng)由政府協(xié)調(diào)各個部門完善好各塊生地的下水道、自來水管、通訊設(shè)施、公共道路等基礎(chǔ)設(shè)施、調(diào)處在征地（拆遷）過程可能出現(xiàn)的爭議，中間過程發(fā)生的各種費(fèi)用列入土地開發(fā)成本，把生地變成熟地，再將熟地出讓給房地產(chǎn)開發(fā)商。二是靈活執(zhí)行國家信貸政策。一方面調(diào)整公積金貸款政策，適當(dāng)降低公積金貸款購房的首付比例，提高貸款額度，以降低購房戶的資金壓力。一方面適當(dāng)增加貸款比例，重點(diǎn)扶持優(yōu)秀、誠信企業(yè)。對一些誠信企業(yè)可以企業(yè)自身擔(dān)保的形式解決項(xiàng)目貸款問題，以緩解開發(fā)企業(yè)的資金壓力，防范因企業(yè)資金斷鏈而可能出現(xiàn)“爛尾樓”的市場風(fēng)險。