買房子就是買資源 解謎北京樓市另類引擎
點擊次數(shù)：226次|時間：2010-04-24 21:00
“全國各地只要是處級以上的干部，都想在北京擁有一套房子。” 全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長楊樂渝在接受記者采訪時透露，以前他曾在萬壽路翠微商務(wù)公寓項目做銷售部經(jīng)理，發(fā)現(xiàn)40%的客戶是外地政府機關(guān)和企業(yè)的駐京辦。
“這些購房需求主要是為了獲取行政資源，為子女在北京有更多更好的受教育機會，為父母在北京養(yǎng)老、有更好的醫(yī)療條件和休閑設(shè)施而發(fā)生的購房需求等等。”他說。
“北京房地產(chǎn)市場不單純?yōu)楸本┤藴蕚洌皇羌兇饩幼「拍?。有的人在北京買房就不是為了房子本身，而是買一個工作機會、教育機會，買行政資源、公共服務(wù)資源、醫(yī)療資源，等等。”
這是在北京買房的外地客戶群中，一個無法忽視但卻遠離公眾視線的群體。
除此之外，北京周邊內(nèi)蒙古、山西、河北、東北等地的商人置業(yè)，買房的首要目標依然是北京而非省城呼和浩特、太原、石家莊、沈陽等地。
“北方人和南方人買房的資本屬性和追求不一樣。北方人的錢很快會轉(zhuǎn)換成房子。山西、內(nèi)蒙古人買房，不是為了炒房，他就是買了房在那放著，心里踏實。”華高萊斯國際地產(chǎn)顧問(北京)有限公司副總經(jīng)理何鋒表示：“山西、內(nèi)蒙古的能源企業(yè)主，在他們根深蒂固的晉商文化中自古愛房，都是有了錢就置辦宅子，他也不是為了炒，就是蓋起來自己住。南方商人精于經(jīng)濟邏輯，投資邏輯，投資比例更高，即使自住也要考慮一定的投資性。華北來說周邊人群大多不炒房，一個人買七八套房的都有，他也不賣，在北京周邊形成了這么強的一個真實需求。”
華北區(qū)域的富商巨賈，加上全國各地駐京辦、處級以上領(lǐng)導，給北京的房地產(chǎn)市場帶來了巨大的隱性購買力，這些購買群體，可能在北京擁有數(shù)處房產(chǎn)，但因為其特殊的身份、特殊的職業(yè)，往往是“錦衣夜行”，很少有人知道其真實需求能量究竟有多大。
這種資源性購房需求，成為推動樓市的一雙看不見的巨手。
楊樂渝說，去年末開始出臺的宏觀調(diào)控措施將購房需求分成初次購房需求、改善型購房需求、投資投機型購房需求，但并不能完全涵蓋所有的購房需求，有的購房需求實際上還具有非常強大的購買力，是直接導致中心城市房價持續(xù)上漲的重要動因，但在數(shù)次宏觀調(diào)控的決策中，這個問題卻被長期忽視，也缺乏數(shù)量化的研究。
“資本為什么喜歡集中在北京，因為資源集中在北京。”楊樂渝表示，北京幾乎是整個華北區(qū)域唯一的中心，天津最近幾年雖然發(fā)展迅猛，但城市吸引力和北京相比仍無法相提并論，北京和河北更是天壤之別。
“北京是花全國人民錢建起來的，資源集中度是全世界最高的幾個城市之一。”何鋒說，“小富進城，大富進京。”何鋒總結(jié)說，北京和國內(nèi)其他一些區(qū)域龍頭城市的地位還不一樣，例如上海雖然是全國經(jīng)濟中心，但北京卻幾乎是全國除了經(jīng)濟中心以外其他所有社會活動的中心，北京的特殊地位是其他城市沒法比擬的。
北京海淀區(qū)某樓盤的銷售負責人告訴記者，南方客戶買房投資，選擇余地比較大，例如江浙的客戶可能會選擇上海，但北方的客戶基本上都選擇北京。當然，南方客戶在上海等地買房之后，還會想在北京也買幾套。“你可以看看北京集中了多少好學校、好醫(yī)院？111所‘211工程’院校中北京占了26個，700多所三甲醫(yī)院中北京有48家，而且大都是居行業(yè)領(lǐng)先地位的機構(gòu)。光教育和醫(yī)療資源，就是國內(nèi)哪個城市都無法企及的。”
何鋒說，南方和北方的經(jīng)濟發(fā)展模式?jīng)Q定了南北方的差異。從南方的代表區(qū)域長三角來看民營經(jīng)濟比較活躍，新經(jīng)濟和生產(chǎn)經(jīng)濟都比較發(fā)達，華北周邊以資源依托型產(chǎn)業(yè)為主，比較單一，且是依托資源而非產(chǎn)業(yè)競爭力形成的。
2009年9月28日，衛(wèi)生部部長陳竺在一個新聞發(fā)布會上表示，中國目前的醫(yī)療資源配置不合理，優(yōu)質(zhì)醫(yī)療資源過多集中在大城市。目前北京市各大醫(yī)院普遍存在患者住院難的現(xiàn)象，醫(yī)院的床位非常緊張?；颊咴诓∏樵试S的情況下，一般只能在醫(yī)院住半個月左右。
北京的教育資源也是一個巨大的吸引力。如山東高考生數(shù)量是北京的6倍，而北大、清華等名校下達給北京市的招生指標卻是山東的5—6倍。北京考生中100多人就有1人有機會上這兩個名校，而山東考生則要在4000 多名考生中有1個機會，真正的“千里挑一”。2010年高校招生計劃中，北大清華等學校對北京生源的照顧更是高于往年，雖然北京總生源數(shù)量減少了20%，但北大清華等名校在北京的招生計劃卻只縮減了10%。
從表面上看，北京的教育資源只和北京戶口有關(guān)系，和北京的房地產(chǎn)市場沒有直接關(guān)聯(lián)。但實際上，北京戶口分為兩類，一類是集體戶口，一類是普通戶口。集體戶口是指落戶在所在學校、單位、企業(yè)等，與同單位其他人員共用戶名、統(tǒng)一保管的戶口。普通戶口是落戶在自己常住地（如自己的房屋）的戶口。一般來說，要想將戶口落在自己的常住地并不容易，最便捷的辦法是購買一套房產(chǎn)。
當北京集體戶口持有人在為孩子辦理準生證、入學手續(xù)時，就會面臨一系列的問題。以入學為例，學校的學區(qū)按照戶口所在地劃片，指的是按照普通戶口落戶的住所來劃片。北京的許多名校要求家長在辦理入學手續(xù)時要帶上房產(chǎn)證。如果是沒有買房的集體戶口，需要家長自己聯(lián)系學校，和學校商量是否能接收自己的孩子。如果家長自己最終聯(lián)系不上同意入學的學校，最終孩子會被指定到一個普通的學校上學（非名校）。因此，想上名校，光把戶口落實在該校所在片區(qū)是不夠的，還需要擁有一套該片區(qū)的房產(chǎn)。
“一個名校的招牌，起碼值2000元/平方米。”這位人士表示，現(xiàn)在不少樓盤熱衷于引進名校，名校進駐意味著樓盤價值水漲船高。
北京市朝陽區(qū)四環(huán)內(nèi)某項目從2009年初18000元/平方米均價已經(jīng)漲到了45000元/平方米，一年內(nèi)價格瘋狂飆漲兩倍的一大推動力便是從幼兒園到高中的名校全面入駐，其中入駐的小學是一家北京排名前十的小學。
楊樂渝表示，國內(nèi)的經(jīng)濟模式，基本屬于中心城市模式而非區(qū)域經(jīng)濟模式，這種經(jīng)濟發(fā)展模式注定了某幾個重點城市資源的過度集中，從而帶來了房地產(chǎn)供求關(guān)系的不平衡。
區(qū)域經(jīng)濟的一個重要的衡量指標“首位度”（一般用一個地區(qū)最大城市與第二大城市經(jīng)濟規(guī)模之比來表示最大城市的首位度）指標體系表明，京津冀地區(qū)在核心城市和一般城市之間，缺乏存在與中間狀態(tài)起著“二傳”作用的城市, 被稱之為“大樹底下不長草”。
“中國所有的大城市，包括北京、上海，目前都是城市集聚度高于擴散度。”中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究所副所長魏后凱表示。
魏后凱說，城市發(fā)展的空間結(jié)構(gòu)有單中心，雙中心，多中心三種不同模式，長三角是單中心模式，而京津冀則是以北京、天津為兩大中心城市的雙中心模式。“不能說哪種更有優(yōu)勢，應(yīng)該說都各有利弊，而且都是經(jīng)過歷史發(fā)展過程不斷演化而來的。”
魏后凱預(yù)測，未來京津冀不是雙中心而是多中心，河北唐山曹妃甸、石家莊等地的人口都會集聚起來，各個中心規(guī)模不一定完全一致，但產(chǎn)業(yè)功能的分割和差異化將進一步顯現(xiàn)。
對于長三角和京津冀之間的首位城市是集聚效應(yīng)還是擴散效應(yīng)更大的問題，魏后凱說，不能把上海簡單概括成輻射性發(fā)展模式而把北京簡單概括成吸附性發(fā)展模式。按照他們的研究成果，長三角和京津冀都是既有集聚，又有要素和產(chǎn)業(yè)的擴散，并且都是集聚效應(yīng)大于擴散效應(yīng)。“我們衡量的標準就是現(xiàn)在江蘇和浙江在上海的投資遠高于上海在蘇南等地區(qū)的投資。”魏后凱說，目前在國內(nèi)，尚未有一個城市的擴散功能超過集聚功能，“如果擴散功能超過集聚功能，一個顯而易見的現(xiàn)象就是人口要逐漸下降，城市規(guī)模會越來越小。”
不過，魏后凱也指出，目前來看，華北的區(qū)域經(jīng)濟平衡度確實還有待加強，希望多中心模式發(fā)展起來之后能有所改善。
楊樂渝認為，區(qū)域經(jīng)濟不平衡是個全國性問題，北京是這樣，上海、廣州、成都、西安亦如此，只是資源型購房需求大小強度不一樣罷了。
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